看完这一篇，二手房交易流程还有任何不明白的地方，算我输。正在二手房交易流程中，新鲜热乎事无巨细版买家视角的二手房购房注意事项+流程。
先放两条最重要的内容：中介费用。杭州这边统一口径都是房屋总价的2%+1W，比如总价300W的房子，中介费就是300*0.02+1W=7W（天呐中介公司还招人么，我简历准备好了。）不过基本都会打折，具体折扣看你选的中介公司以及个人口才。这里大概对于你购买房子的中介费有个大致的了解，不然现在动辄就是五六百万的房子，中介费十多万，是笔不小的支出。中介费是否敏感。这里涉及到选择中介的技巧。 如果对于中介费比较敏感、想尽可能少给的话，那么在看中意向房屋之后，就要找你认识或者觉的能给到你最低折扣的中介去谈了。不然一个中介千辛万苦两头磨嘴皮最终把价格谈好之后，你去找了别的中介签，那之前的中介可能扒了你皮的心都有了（之前有过新闻，这种情况中介动手打人了）。换位思考一下，这么做忒不地道，最好一开始就要选好。 如果对于中介费不敏感，想后续的交易流程尽可能顺畅顺利，那么在选择中介的时候，就直接去本地最大的几家中介公司，选从业时间比较长、成交数量比较多的中介（这里都是血泪的教训）。
之前遇到过一个号称全XX最快的男人（某店长），带我们看房时掏出手机给我看了跟好几个不同银行的客户经理的聊天记录，说在我这里签约的客户，审批、放款，永远比别人要快，能做到交易流程上按揭客户跟全款客户差不了几天~我能怎么办，只能在心里默默称赞：对对对，你最快。
好了，接下来就是重头戏：
二手房家庭为单位购房+首套房+组合贷款的全流程（地狱难度）
每变更一个以下条件，难度降低一级：单身购房、二套房、纯商贷、全款。
前期准备：购房资格。大哥大姐们，要买二手房之前务必确认一下自己的购房资格噻，自己的情况没有人比自己更清楚了，实在弄不拎清当地政策，最简单的办法就是贝壳网上的购房资格测试了，只要能把自己的情况全答出来，就能知道自己拿着那么多钱花不花得出去了~如果骚操作太多，建议直接冲进门店咨询店长或拨打12345市长热线。征信报告。最好在有购房想法的时候，就先去当地有人行征信报告机器的银行去打印一份个人详细征信报告，或者之间去人行的官网打印一份电子版。这个问题上千万别盲目自信，9103年了，不要低估征信的恐怖程度。搞不好你大学时期的一个什么助学贷款，工作时候忙忘了导致信用卡的一个无意逾期二手房可以全额贷款吗，各种借呗微粒贷白条手一贱的一次点击，就有可能成为后面房贷批不下来的污点。要注意的最重要的点就是逾期、逾期、逾期！有了逾期大概率=凉凉，先想想办法能不能求银行爸爸开证明不是恶意逾期吧。其次是睁大眼睛看看自己有没有、有几次住宅房贷记录了，很多人栽在这上面，以为自己没有。最后是从打出来报告开始到房贷最终放款这段时间，暂停各种信用卡申请，借呗微粒贷乱七八糟网贷的使用，尽量把其他的负债先结清。
公积金贷款额度。感谢马爸爸，支付宝大多数城市已经接入了当地的公积金中心，直接在城市服务里找到公积金，点进去有一个：可贷额度，可以很直白地看到你能贷到多少钱的公积金贷款。其他材料。户口本啊结婚证啊身份证啊这些能拿到手里的就先在手里放着。公积金缴存明细+证明。这里主要针对组合贷中，过去一年因为换工作导致的公积金缴存地省直变为市公，市公变为省直的情况。我们的情况是之前省直，近半年市公二手房可以全额贷款吗，开了省直的证明+明细，省事那边的余额也可以用来作为市公的额度，不然单看市公的缴存额，是贷不满公积金额度的。不需要太早准备的：征信报告。谁扔我臭鸡蛋？！不是写错了，我这里指的是真正买房时的征信报告，在签订意向购房合同之前打一份最新的（一个月内），给中介，让他找熟悉一点的客户经理帮忙初审一下，以免合同都签了最终征信问题gg掉。收入证明。组合贷公积金中心那边有一个模板，可以直接官网下载，跟上面的征信报告同一天打出来就好了，一般也有时效性，房贷审批时一个月内最好。要注意收入证明除以2，要覆盖你的全部负债。举个例子：你这次的房贷算下来每个月还10000，你大前年买的别墅房贷现在每个月4000，你前年买的保时捷车贷每个月3000，你去年买的劳力士信用贷每个月3000，那么你的收入证明，要开到每个月（10000+4000+3000+3000）x2，也就是每个月40000以上。这里的话工资、福利、公积金、年终奖等等都有效。要注意家庭购房的话，两个人的负债都要算进去。如果跟我们一样是组合贷，打两份，一份给公积金中心审批，一份用来商贷审批。银行流水。个体户的流水怎么搞不清楚，可能人家都是全款买房的大佬。。。上班族的话，杭州这边是如果开出来的收入证明在月均1.5W以上，就需要银行流水。流水就是去工资行柜台或者柜机上，打印：最近一年、有交易摘要、显示交易对手（公司名字）的工资流水来。注意这个流水要跟收入证明大致能匹配上，不能太离谱，你开个年薪百万的收入证明，结果流水加起来一算只有二十万，你再狡辩一个你们公司合理避税？信不信银行合理避你。打印两份，理由同上。
为啥说上面这几个不用太着急提前开，一是有时效性，二是征信、流水，开到第三份就要收费了，别问我怎么知道的。然后收入证明开多了要把之前开了没用到的送回公司去，HR小姐姐也会骂街，也别问我怎么知道的。监管账户开户行的银行卡。如果之前有开过最好，本地的一类卡，提前把首付放进去。没有的话可能就要临时现开一个，再把钱转进去。要注意每个银行的转账限额，如果首付当天要转结果发现超过卡片限额，那就要去柜台了，现在办一个大额转账业务至少都是半个小时起。。。
交易流程部分：
一、签订购房意向合同。
二、解质押（如有）
三、挂牌查档。
四、网签。（买家，说你呢，别躺着了）
五、贷款送审。
六、审批进行中。
商业贷款进度——工行APP查询
公积金贷款进度——公积金网站查询
七、过户、缴税。
八、抵押登记。
九、放宽审核。
十、贷款发放。
同时在公积金贷款账户跟工行的贷款账户都已经可以看到贷款详情。
十一、房屋交接。
皮一下真的开心
十二、水电过户、公积金按月转存、落户。
OK，至此基本上事无巨细从头到尾的二手房流程就结束了，兄弟们，要开始装修的采坑之旅了，欢迎关注我，后续分享装修的记录~
本文到此结束，希望对大家有所帮助！